租赁之王,长租房之殇

作者: 澳门新葡亰网站靠谱吗  发布:2019-04-28

2018年8月,粮食、蔬菜等物价上涨情绪日渐浓厚。而在过去几个月,以北京为典型的一二线城市,房租上涨已一骑绝尘。层层暮霭之中,租赁之王,逐渐浮出水面。

最近几天,水木一篇《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》和我爱我家副总裁胡景晖的辞职将自如蛋壳这些长租公寓推上了风口浪尖。

18日腾讯新闻《一线》作者郭亦非抛出一篇长文《曾炮轰资本抬高租金 我爱我家胡景晖辞职》,经网络发酵后迅速在各大媒体转载,从而引爆网友对长租房的讨论。部分内容截取如下:

租赁之王,长租房之殇。然而,欲戴王冠,必承其重。

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“8月17日,在一场电话会议中,胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,而且这些长租公寓重装修、N 1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。”

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在租房过程中,传统的中介机构,起到的作用就是把房东和租客搓合到一起,收取一笔中介服务费。

“当日晚间,我爱我家官方声明称,部分媒体报道的“胡景晖炮轰长租公寓推涨房租”的言论是其个人看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家的观点。”

果断的切割

租赁之王,长租房之殇。而自如、蛋壳这些住房租赁企业,与链家、我爱我家这些传统的中介机构明显不同。

随后就传来胡景晖被离职的消息。

长租公寓的风波,要从《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》说起。红头文件的编号是“国办发〔2016〕39号”。

首先,租赁企业没有自己的房源,它需要从房东手里把房子收上来,作为出租房源。然后再把这些房源出租给租客,从中渔利,也就是俗称“二房东”。

18日早上,胡景晖的微信朋友圈也证实了这则信息。

购租并举。字里行间,有打有拉,第一,严格约束住房租赁中介机构,最直接的就是不能吃差价。第二,要发展大型的住房长租企业,这是被鼓励的。姓什么重要,属什么也是如此。领导的心思,一些企业自然心知肚明。

影响二房东扩张的主要现金流因素是:收房与出房的时间差导致的押金租金占用;装修款一次性支付及长期摊销导致的资金占用。上述两项资金解决能力高低,将直接影响二房东的运营能力及扩张能力。

图片 3我爱我家副总裁胡景晖在朋友圈宣布辞职

链家的老板左晖,反应最快。文件下发前的一个月,链家旗下的租房平台自如与母体正式切割,每位“自如”用户都需要同意将之前的租房协议进行变更,即将协议方中的甲方主体“北京链家房地产经纪有限公司”变更为“北京自如生活资产管理有限公司”。

如果要做一个上规模的二房东,可不仅仅是收房出房,赚取简单差价这么简单。要上规模,意味着必须放杠杆,而利用未来的租金收入现金流做一个加杠杆的金融游戏就是一条显而易见的路。

一则人员变动的消息为何会引爆网络,成为全民讨论的热点?

租赁之王,长租房之殇。租赁之王,长租房之殇。租赁之王,长租房之殇。没错,自如不是中介,自如是住房长租企业。此处要敲黑板。

不少租客反映,在长租公寓租房,只要是选择“押一付一”方式,公寓管家都会要求租户做“租金贷”:租客与金融机构签署一至两年贷款协议,金融机构将贷款打到租赁企业账户,租客再按月还贷款抵房租。而金融机构还可以将这部分住房贷款分期资产做成ABS再次割韭菜。

这里不得不提一个上下文,近些年来由于房价高企不下,不少人的目标从买房退而求其次的变为了租房。租房在很多方面比买房更有优势:首先租房价格相对便宜,大部分付不起首付款的人,都能接受租房的价格;其次,租房具有很强的灵活性,租客可以根据自己乐于工作/生活的位置,灵活的挑选想要租赁的房子。

被划入住房长租企业的阵营,可以赚差价的管理费,当然也可以搞金融运作。所有这一切,都是伏笔。

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参照自己的条件,部分人选择自己寻找房源。而另外一部分人,为了更方便的寻找到房源,把挑选房源的任务交给了中介。服务好,口碑强的中介能够根据租户的需要,寻找合适的房源来做推荐。并在成功找到房子之后,根据与租客签署的居间协议,向租客收取月租成交价的一半,以此作为酬劳。之后,就是匹配成功的租客和房东,按照租赁合同开始履约的过程。

而39号文件中隐含的意思是,租赁企业是提供低租金的从业者。显然,当下房租的野蛮生长,已经背道而驰,渐行渐远。

其实,这就是一个精心设计的完美的金融游戏。

简单的租赁过程,突然之间有了变化。这种变化主要反应的几个方面:首先,想要自己寻找房源的人,突然发现自己找不到房子了。其次,跟房东签了合同的租户,突然有一天被房东勒令退租。甚至有不少房东主动提出赔偿违约金,强制让租户搬离。最明显的变化是,房租突然爆发式的上涨,并且越来越离谱。

上涨的逻辑

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房租到底上涨了多少呢?

据报道,北京的林小姐从没见过房东,只有自如的管家,所以她并不知道自如从房东手里收房的包租租金。

首先,租赁企业作为“二房东”,给房主的租金是按月付的;但从租客那里一次性收了一到两年的租金。

以北京为例,从链家贝壳研究院Real Data拿到的数据,2018年5月份北京月租金环比涨幅数据如下:

一个偶然的机会,同小区的一位房东告诉她,自己一套两居室包租给自如的租金是5400元/月,自如把客厅打成隔断变成三居室散租,3个单间合计租金8500元,涨了近6成。

其次,租户做的贷款,应该由租户自由支配,房东也是按月收房租,凭什么要划到租赁企业账上由企业使用,这岂不是相当于借了一笔无息资金给租赁企业?

图片 6商圈月租金涨幅 TOP20图片 7小区月租金涨幅 TOP20

长租企业和租客联系,号称押一付一甚至来吸引客源,只需要一点服务费就可以,通过种种诱导让你签了合同后,你突然发现,你和一家某某金融公司产生了联系,每个月的租金不是打给房东的,甚至也不是打给中介的,而是需要打给这家金融公司的。

最后,租赁企业利用这一笔资金再次收房扩大杠杆规模,抬高房源价格,吸引更多的房东进来。

再来看看贝壳研究院跟踪得来的数据:

首先,长租企业通过约定高租金的形式,租下房主的房子,租金按月付清。然后,自如跟租户签订合同的时候,实际上是租户签订的是贷款合同,银行把一年的租金一次付清。

我爱我家副总裁胡景晖表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格,这种行为扰乱了业主的心态,吊高了业主的胃口,让业主也开始要高价。

第一,从租金指数的角度,剔除不可比因素,2018年前7月,租金指数同比上涨10.7%,略高于2015年和2017年涨幅,低于2016年涨幅。

拿到这个贷款的长租企业,想必也不会把钱停在帐上,而是用这个钱作为本金,继续和更多的房东签约。有人分析过,他们可以把一个房子的一年的房租,分给4个房东,每个房东三个月,只要有源源不断的新房东进来,本游戏可以继续玩下去,生生不息。

一方面,这些长租公寓重装修、N 1出租模式加剧租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场胃口,现在发展严重跑偏,完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。目前房租上涨带来的影响还在发酵,有关部门已经出手约谈。

第二,从平均租金水平看,今年前7个月,市场平均租金为86.4元/平,略高于去年同期水平,月环比涨幅为2.6%。

高杠杆与高周转

另一方面,租赁企业出现资金链断裂已有“爱公寓”的先例。一旦出了问题这个“锅”肯定是租客背,房东会因无法按月收到租金而收回住房,而已经贷款支付了一到两年租金的租客,不但个人信用受损,还得一边继续还款,一边面临无房可住的窘境。这究竟是个人在做消费贷款,还是租赁企业假借租客之名加杠杆,并将杠杆转移给了个人?

为什么会有这么惊人的增长呢?

搞租赁,和开发商买地卖楼,恰也异曲同工。资本通过各种渠道和形式,流入长租企业,财大自然气粗。

这样的金融游戏隐含的金融风险到底有多大,对租客会造成多大伤害,对社会会造成多大的影响,很难想象。

一个原本不应该出现的角色,鬼魅般的浮现了出来——中介

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想想这些背井离乡,在大城市独自打拼的年轻人,他们只是想租个房子,有个安身之所,而不应该成为这场金融游戏的背锅侠,他们的合法权益理应得到保护。

传统租赁关系中,中介只是作为租赁三角关系中最薄弱的一环存在。他们既没有房屋的所有权,又无法控制租户的租金,凭什么认为他们能够制造这么惊人的租金涨幅?

亮马桥某券商和自如合作过的“1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”交易结构显示,发行规模5亿元,其中信托受益人作为优先级,占比90%。也就是说,按照1:9的杠杆比例,与开发商配资拿地类似,配资拿房,形成资金池。杠杆的利率为5.39%,看似不高。但是,前提是,资本的收益率要持续高于融资的成本。

首先,中介掌控着租房渠道。

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关键词: 融资 蛋壳 得多 严峻

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